Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier, vous devez connaître les différents critères que les prêteurs utiliseront lors de l’évaluation de vos dossiers. Les principaux seront notamment le niveau de ressources du demandeur, sa capacité d’endettement, la manière dont il gère ses finances ou encore le montant de sa contribution.
Si les critères permettant d’obtenir un crédit immobilier sont facilement identifiables, choisir le bon crédit immobilier consistera à trouver l’offre la mieux adaptée au projet du demandeur et à afficher le meilleur taux. A ce titre, il sera très pratique de comparer les différentes offres de crédit immobilier entre elles. Grâce à un bon simulateur de prêt immobilier en ligne, cette démarche peut se faire en quelques clics seulement.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier et ses caractéristiques (durée, limite d’endettement, etc.) ? De même, quels sont les différents types de crédits immobiliers disponibles sur le marché et les meilleures offres du moment ? Toutes ces réponses se trouvent sur cette page.
Crédit immobilier : Comment ça marche ?
Souscrit auprès d’un organisme financier, le prêt immobilier est destiné à financer tout ou partie d’une acquisition immobilière. Ce prêt est destiné à la fois aux travaux de construction et de rénovation.
Comme tout autre crédit, le prêt immobilier sera accordé par un établissement de crédit moyennant le paiement des échéances du prêt en une durée déterminée et assorties d’intérêts.
Il faut savoir qu’une fois que l’acheteur a pris la décision de contracter un crédit immobilier, celui-ci ne peut être résilié que sous deux conditions uniques. La première est que l’opération d’acquisition ou de renouvellement n’a pas été réalisée dans le délai maximum imposé de 4 mois à compter de la signature du contrat. La seconde s’applique lorsque l’acquéreur n’a pas levé les fonds suffisants par rapport aux prêts demandés.
Durée et montant emprunté
Lors de la réalisation de la simulation de son prêt immobilier, l’emprunteur doit saisir ses préférences en termes de durée et de montant souhaité. Ces deux informations sont essentielles puisque c’est cette dernière qui fixera les limites financières du demandeur et informera le prêteur sur les risques d’insolvabilité encourus.
En moyenne, la durée d’un crédit immobilier sera comprise entre 15 et 20 ans. Il est à noter que la durée du prêt aura un impact important sur le montant des mensualités, ainsi que sur le coût total du crédit immobilier.
Quant au montant prêtable, il n’y a pas de limite fixe et cela dépendra de la situation financière de l’emprunteur. Ces derniers doivent être conscients de leur taux d’endettement mais aussi de leur capacité de paiement. Il est important de souligner que le montant que l’emprunteur doit consacrer à ses mensualités ne doit pas dépasser 33% de ses revenus. C’est donc la capacité de remboursement de l’emprunteur qui déterminera la durée du prêt.
Les éléments à prendre en compte lors de la souscription du prêt immobilier
Avant toute acceptation d’une offre de prêt immobilier, l’emprunteur doit analyser diverses données. L’évaluation de votre capacité d’emprunt, le montant des mensualités, les frais de notaire ou encore le TAEG vous permettront de déterminer avec précision si l’offre envisagée correspond à vos besoins. Voici les choses à considérer en détail :
- Capacité d’emprunt
C’est le montant maximum qui peut être investi dans une propriété. Lors d’une simulation de crédit immobilier, il suffit d’indiquer l’apport personnel, les mensualités et les revenus pour connaître votre capacité d’endettement.
- Mensualités
En faisant différentes simulations de prêt immobilier avec différents montants de prêt et modalités de paiement, vous pouvez accéder au montant des mensualités.
- Frais de notaire
C’est une partie très importante de l’investissement. La simulation de crédit immobilier permet de calculer ces frais. Parfois, ils peuvent être intégrés au financement, mais ce n’est pas toujours le cas.
- Le plan d’amortissement
Il s’agit d’un calendrier de prêt détaillé. Il vous permet de voir clairement le détail mensuel et annuel des échéances pendant toute la durée du prêt.
- TAEG
Le Taux Annuel Effectif Global est l’indicateur de référence pour comparer différentes offres de prêt. Il comprend toutes les dépenses accessoires en plus du taux nominal qui sert à déterminer le montant des mensualités et des intérêts.
- Le capital restant dû
C’est le montant qui reste à restituer. Lors d’une simulation de prêt immobilier, il suffit de donner les caractéristiques du prêt au moment de sa souscription (montant, durée, type, date de la première mensualité) pour savoir ce qui reste à payer.
- Taux d’endettement
Elle est déterminante pour l’octroi d’un prêt. Il permet de vérifier si l’emprunteur peut respecter les délais. Il est généralement de 33% du revenu annuel.
Comment est calculé le taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?
Le coût global d’un crédit immobilier est composé du capital emprunté, du taux d’intérêt ainsi que des différents frais de l’opération (frais de dossier, assurances, etc.).
Quant au mode de calcul du taux d’intérêt, il sera déterminé selon trois critères. Le taux d’intérêt dépendra donc des taux en vigueur sur les marchés financiers, de la marge et de toutes les commissions appliquées par le prêteur.
Le niveau du taux d’intérêt dépendra également du profil de l’emprunteur. Plus vous présentez un profil de risque, plus le taux du crédit immobilier est élevé. Il est toutefois possible de réduire ce taux en cas d’apport personnel ou si le demandeur bénéficie d’un prêt immobilier protégé en complément du plan de financement (prêt à taux zéro par exemple).
La durée de l’hypothèque est également un critère important pour fixer le taux d’intérêt. Plus la période d’engagement est longue, plus le montant total des intérêts est élevé.
Les différents types de prêt immobilier
Le prêt immobilier amortissable
L’hypothèque amortissable désigne un prêt dont l’amortissement du capital est échelonné dans le temps. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur doit, chaque mois, rembourser une partie du principal ainsi que les intérêts associés.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire amortissable, le taux d’intérêt sera fixé au moment de la signature de l’offre de prêt et cette dernière sera remboursée par versements identiques pendant toute la durée de l’engagement.
Le prêt In Fine
Le principe du crédit In Fine est que l’emprunteur ne paiera des intérêts que pendant la durée de son engagement. Une fois arrivé à échéance, il doit rembourser le capital emprunté en une seule fois.
Ce type de crédit immobilier sera avantageux du point de vue fiscal pour les particuliers à fiscalité très élevée et disposant de revenus réguliers du capital. Pour rembourser le capital dû, la solution privilégiée sera de constituer une épargne via un produit d’investissement. Il appartiendra au prêteur de déterminer la prise en charge la plus adaptée (assurance-vie par exemple) et qui fera l’objet d’un nantissement en votre faveur.
Pour un prêt In Fine, les prêteurs exigent généralement que l’emprunteur souscrive une assurance décès et invalidité.
Le prêt relais
Autre type de prêt hypothécaire, le prêt relais permettra à un vendeur/acheteur de profiter d’une mise de fonds d’un prêteur pour l’achat de sa nouvelle résidence tout en ayant plus de temps pour finaliser la vente de sa propriété actuelle.
L’une des particularités du prêt relais est que, lorsque l’emprunteur aura réussi à vendre son bien, il aura la possibilité de rembourser la totalité de la somme empruntée sans aucune pénalité.
Le prêt relais se caractérise également par sa courte durée, dans la mesure où elle oscille généralement entre 12 et 24 mois, le temps qu’il faut à l’emprunteur pour trouver un acquéreur pour le bien qu’il possède actuellement.
Les prêts immobiliers d’aide à l’accession
Il existe plusieurs prêts d’aide à l’accession avec des conditions financières très avantageuses pour l’emprunteur. Ces derniers, financés par l’Etat, sont destinés à permettre aux ménages français aux revenus les plus modestes d’acquérir un bien immobilier.
Les organismes prêteurs qui peuvent émettre de tels prêts sont agréés par l’État. Selon la composition du ménage et le statut social et professionnel du demandeur, un ou plusieurs types de prêts bonifiés peuvent être proposés.
Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est un prêt bonifié qui s’adresse à ceux qui souhaitent acquérir une résidence principale pour la première fois. Elle est accordée -sous réserve de ressources bien entendu- pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, dont le montant des travaux représente au moins 25% du coût total de l’acquisition. Pour les maisons anciennes, il est réservé à certaines zones. Il est cumulable avec d’autres prêts aidés et ne peut financer l’intégralité de l’acquisition.
Le prêt conventionné
Le prêt immobilier conventionné peut être accordé par un organisme prêteur conventionné avec l’Etat. Cette catégorie de prêt peut être utilisée pour financer partiellement ou totalement l’achat de logements neufs ou anciens, ainsi que toute rénovation ou amélioration de logements existants.
L’emprunteur s’engage à rembourser ce prêt avec intérêts et peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une APL (Aide Personnalisée au Logement).
Le prêt accession sociale
Le Prêt Social Access est un prêt conventionné, un prêt aidé qui ouvre droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement). Il est accordé sous condition de ressources et ne peut coexister avec un prêt classique ni servir à financer les frais de notaire. Il peut être cumulé avec d’autres prêts aidés comme le PTZ, le prêt CEL/PEL.
Le prêt action logement
Anciennement dénommé « 1% logement », le prêt action logement est un financement complémentaire au prêt principal et cumulable avec d’autres prêts contractés.
Ce prêt à taux réduit est uniquement réservé aux salariés des entreprises appartenant au secteur privé et ayant au moins 10 salariés. Attention, le prêt immobilier ne peut être obtenu que dans le cadre de la construction ou de l’acquisition d’une résidence principale.
Au sein même de l’entreprise, ce prêt sera attribué en fonction de certains critères prioritaires, au premier rang desquels le fait d’être en situation de mobilité professionnelle et d’être le premier acquéreur.
Epargne : PEL et CEL
Plan Epargne Logement
Le PEL est une somme bloquée qui permet d’obtenir des intérêts, une hypothèque et une caution de l’Etat (sous conditions). Tout majeur peut avoir un (et un seul) PEL avec un versement initial d’au moins 225 euros. Chaque année, les versements doivent être d’au moins 540 euros ; Ils peuvent être mensuels, trimestriels ou semestriels. La limite maximale est de 61 200 euros, hors intérêts capitalisés. Un PEL doit être conservé au minimum quatre ans et au maximum 10 ans. Le taux de rémunération est fixé à l’ouverture du PEL (de 2,5 à 1%).
Compte Epargne Logement
Le CEL est un produit d’épargne rémunéré dont les fonds sont disponibles en permanence. Il vous permet d’obtenir un crédit immobilier à un taux préférentiel (sous conditions) et une remise de l’Etat. Tout le monde peut avoir un CEL (un seul).
Le versement initial est de 300 euros. Les versements ne sont pas soumis à une périodicité mais doivent être supérieurs à 75 euros et ne pas porter la totalité du CEL à plus de 15 300 euros. Le titulaire peut effectuer des retraits à tout moment gratuitement, mais le solde doit toujours être supérieur à 300 euros. Le taux de paiement est de 0,50 % (mai 2018).
Simulation de votre crédit immobilier en ligne
La souscription d’un crédit immobilier ne peut se faire sans réflexion et étude. Un dossier complet permet d’obtenir plus facilement un prêt à un taux plus attractif. Pour négocier dans le meilleur des cas, il est important de faire plusieurs simulations pour éventuellement obtenir votre crédit en ligne.
Une simulation de prêt immobilier est gratuite, rapide, sans engagement, fiable, disponible 24 heures sur 24. Faire une simulation de prêt immobilier permet de connaître le coût total du prêt et de choisir le meilleur taux de prêt immobilier. Il vous permet d’avoir immédiatement une offre personnalisée adaptée à votre situation économique.
Avec les comparateurs en ligne, vous pouvez réaliser différents scénarios en modifiant le montant de l’apport personnel, la durée du remboursement, le montant des mensualités. Ce sont ces éléments qui vous permettront de mieux négocier et d’obtenir le meilleur taux de crédit.
La plupart du temps, il suffit de renseigner : montant de la mensualité souhaitée, montant de l’apport personnel, durée de remboursement, type de bien (neuf, ancien, terrain, locatif, etc.). Avec ces informations, le calculateur évaluera l’endettement ou la capacité d’endettement, le montant des mensualités et les frais de notaire.
Pour aller plus loin, vous devez disposer des deux derniers avis d’imposition, des trois derniers bulletins de salaire, des trois derniers relevés de compte.
Obtenir le meilleur taux immobilier
Avant de s’engager dans un crédit immobilier, il est indispensable de bien se renseigner, que ce soit auprès de votre banque, des établissements concurrents ou en faisant une simulation de prêt immobilier. Le taux du crédit immobilier dépend de plusieurs critères.
Pour donner leur accord, les banques étudieront votre situation professionnelle et économique mais aussi le montant de l’apport personnel (qui dans de très rares cas peut ne pas être nécessaire, plus d’infos ici). Ils évalueront votre patrimoine et la nature du bien en question (terrain, neuf, ancien, résidence principale, secondaire, investissement locatif, etc.), ainsi que votre taux d’endettement. Un dossier bien préparé est un atout supplémentaire pour obtenir le taux hypothécaire le plus bas possible.
Le rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit immobilier est une opération réglementée qui consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau d’un taux inférieur, soit dans le même établissement (renégociation) soit dans un autre (rachat).
Pour qu’un rachat de crédit immobilier soit possible, il faut que :
le temps restant est supérieur au temps écoulé
le montant en attente de paiement est d’au moins 50 000 euros
la différence entre les deux taux est d’au moins 1 point
Il est important de prendre en compte les pénalités de remboursement anticipé (généralement 6 mois avec un maximum de 3% du capital restant dû), les frais de mise en place d’une nouvelle garantie. Le rachat de crédit immobilier permet de conserver la même durée en baissant les mensualités, en réduisant la durée et le montant du crédit et en profitant de la baisse des taux.
La proposition des banques en ligne
Pour commencer, séparons encore une fois les deux catégories de banques en ligne auxquelles nous avons affaire ; d’un côté les pure players et de l’autre les banques en ligne de troisième génération. Quant aux secondes, on imagine qu’il ne manque rien. Tous les prêts agréés sont présents et les banques déclinent un crédit immobilier classique, assouplissant et qui couvre les besoins en terme de crédit immobilier. Rachat de prêt, prêt relais, prêt de pénalité et prêt amortissable font donc partie des trois établissements. Pas étonnant puisque LCL, l’agence en ligne de BNP Paribas et Mon banquier en ligne ne sont que des prolongements numériques du catalogue d’agences du réseau. N’espérez donc pas bénéficier de conditions particulières concernant les produits commercialisés en agences.
Il est plus intéressant de se concentrer sur les pure players. En fait, ces établissements sont construits à partir de zéro. Elles ont toutes commencé avec des gammes de produits très restreintes, notamment basées sur l’épargne, avant de s’ouvrir aux différents services et produits que les clients s’attendent à trouver dans une banque. Le temps que l’évolution du modèle économique permet d’investir autrement. A leur tour, nos pure players complètent et enrichissent leurs gammes respectives.
 |  |  | |
|---|---|---|---|
| Offre | ING Direct | Boursorama Banque | Fortuneo |
| TAEG | 1,37 % | 1,65 % | 1,37 % |
| Taux fixe sur 15 ans | ✔️ | ✔️ | ✔️ |
| Rachat de crédit | ✔️ | ✔️ | ✔️ |
| Avantages | Simplicité | Sécurité | Adaptabilité |
| Frais de dossier offerts | ✔️ | ✔️ | ✔️ |
| Informations | Voir l’offre | Voir l’offre | Voir l’offre |
La quatrième banque en ligne qui nous propose un crédit immobilier est Fortuneo. Après Hello Bank, Boursorama Banque et ING Direct, Fortuneo se lance dans l’aventure immobilière. En revanche, Monabanq dit avoir toujours réfléchi à la question depuis près de deux ans. Et pour la banque en ligne CM-CIC il serait urgent de prendre position. D’une part parce que la banque en ligne de CM-Arkéa, dissidente de la confédération nationale des coopératives d’épargne et de crédit, propose désormais son crédit immobilier, d’autre part parce que les concurrents qui entreront sur le marché de la banque en ligne d’ici 12 mois se sont déjà engagés à investir Orange Bank et Fidor (Groupe BPCE) bien armés arrivent bientôt, et forceront sans doute d’autres acteurs à se démarquer franchement.
Le crédit immobilier chez les pures players
Même transparence chez ING Direct. On retrouve ici ce qui fait la force des banques en ligne. Là aussi, le prêt est réparti sur 15 ans maximum. Des frais de dossier (750 €) peuvent être offerts sous certaines conditions et pendant les périodes promotionnelles. Et là aussi, le travail à sec n’est pas finançable. Mais c’est simple, rapide et pratique. Vous pouvez également faire une simulation en ligne, même si le taux affiché par ING Direct semble plus élevé que ceux de Boursorama Banque et Fortuneo.
Chez Boursorama Banque, la logique est un peu différente. Premièrement, le prêt est en fait un produit de Boursorama et reflète l’agressivité de la banque en ligne en termes de coûts. Aucun frais de dossier ou IRA (récompenses de rachat anticipé) ne sont offerts ici (à l’exception du rachat compétitif). Mieux encore, des frais clairement affichés et même la possibilité de faire une simulation en ligne. Mais fais attention. Le montant minimum pour boucler un dossier de financement est de 100 000 €. Les prêts à la construction sont des prêts à la consommation.
Fortuneo a mis en ligne son prêt immobilier le 1er mars 2017. Et comme Boursorama Banque et ING Direct, Fortuneo est transparent et affiche clairement ses conditions et son simulateur en ligne. La banque en ligne du Crédit Mutuel Arkéa accepte même les remboursements de solde avec ou sans travaux supplémentaires et vous offre des IRA et des frais de dossier gratuits. Mais vous ne pourrez pas utiliser ce prêt pour investir dans l’immobilier. L’enveloppe va de 100 000 € à 1 000 000 €. A noter également que le prêt Fortuneo est en fait une ligne de crédit développée spécifiquement pour la banque en ligne. Au final, seule Hello Bank utilise les produits de la maison mère.
Bforbank, la banque en ligne du Crédit Agricole, a été l’une des dernières à lancer son offre de prêt immobilier, en avril 2017, quelques semaines seulement après Fortuneo.
Aligné sur le taux d’intérêt proposé par Fortuneo, qui est parmi les plus bas du marché, ce nouvel entrant se démarque de la grande concurrence pour son TAEG fixé à 1,35% (pour un prêt de 350 000 € remboursable sur 25 ans, assurances et garanties comprises ).
Chez Hello Bank, on ne dure pas éternellement. Nous racontons simplement une bonne histoire comme celle que nous lisons régulièrement dans les brochures bancaires ; notre prêt est flexible, à taux bas, étudié spécialement pour vous. On a envie de dire : encore heureux… Comprenons-nous bien ; Loin de nous l’idée de baisser le prêt hypothécaire de Hello Bank. Mais nous ne voulions qu’une chose. Que le prêt immobilier est un prêt de Hello Bank, et non une intermédiation entre un client et un prêt de BNP Paribas. Cela donnerait plus de poids à la banque en ligne que de développer ses propres produits spécifiques.
Le marché immobilier actuel et ses perspectives
Après la hausse des prix de la fin des années 1990 au milieu des années 2000 et, a fortiori, après la crise financière de 2008 et après, on revient aux prix d’il y a 15 ans dans certains secteurs. Mais en règle générale, les prix de l’immobilier restent élevés car le marché français est structurellement exigeant. Le marché français est soumis à une pénurie chronique de logements.
Entre 1997 et 2007, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 voire 3 en moyenne. Les prix ne baissent pas nécessairement, mais le volume des stocks (maisons à vendre) augmente. Il y a de plus en plus de transactions immobilières qui chutent et celles qui mettent en difficulté le secteur des agences immobilières et des actes notariés.
Les revenus ayant évolué dans une moindre proportion que le prix de l’immobilier, le taux d’endettement des ménages a augmenté. Nous avons atteint un point de saturation. Comme les salaires ne rattraperont pas les prix, la variable d’ajustement restera le prix de l’immobilier.
Même si avec une population vieillissante l’offre tend à augmenter, ce qui exercerait une pression à la baisse sur les prix, il ne faut pas s’attendre à une baisse drastique des prix.
Mais faut-il attendre que les prix baissent sensiblement ? Le risque est que les taux montent de votre côté. Les deux effets peuvent s’annuler. Avec des taux bas, vous pouvez obtenir un prêt plus important. Si les taux montent, la dotation sera moindre pour les biens qui auront aussi baissé. Cela peut être fondamentalement le même.
Les seules réflexions que l’on peut avoir dans ces conditions et peut-être vaut-il encore mieux investir que de payer un loyer encore plusieurs années en attendant une baisse importante des prix alors que les taux montent.
D’une part, les taux sont à des niveaux historiquement bas et l’immobilier est presque à des niveaux record.
Certaines études parlent d’une baisse des prix de 30% à 40% dans un horizon de 5 à 10%. Mais si les taux, actuellement à 1,30 % sur 15 ans, remontent à 4 % ou 5 %, cela signifie une augmentation de 400 % ou plus.
Comme nous l’avons noté précédemment, la durée moyenne d’un prêt est de 8 à 10 ans après le remboursement anticipé ou la vente de la propriété. Alors, ne vaut-il pas mieux assumer la certitude d’un taux bas que l’hypothèse d’un krach boursier dans 5 ou 10 ans ? Pendant ce temps, vous paierez un loyer sans fonds et c’est une certitude.
Vous trouverez ci-dessous l’historique des indices de prix des prix des maisons existantes. La base 100 est au 1er trimestre 2010 et recalculée jusqu’en 1996 et l’indice des prix des maisons neuves en base 100 également en 2010.
En 20 ans, nous sommes passés d’un indice recalculé de 42,5 à 104,6, ce qui fait plus que doubler les prix. Le pic a été atteint au troisième trimestre 2011 à 110,6. Cet indice montre que la bulle immobilière en France n’a pas été résorbée, ce qui corrobore les analyses d’une probable déflation, surtout si les taux remontent. Il en va de même pour l’indice des prix des logements neufs. La base 100 est en 2010 et on voit que le plus haut vient d’être atteint au deuxième trimestre 2020 à 106,8.
Le mot de la fin
Pour la construction, l’achat ou la réforme d’une propriété, il existe de nombreuses solutions de financement, chacune avec des conditions et des caractéristiques à prendre en compte. Pour trouver le prêt immobilier au meilleur taux et aux conditions les plus avantageuses pour l’emprunteur, il faut concurrencer les différentes offres du marché. Par conséquent, si ce travail de recherche peut être fastidieux, l’utilisation d’un simulateur de prêt immobilier sera un outil rapide et efficace pour obtenir immédiatement l’information souhaitée.